Dlaczego rosną opłaty w lokalach mieszkalnych

Około 10 milionów Polaków mieszka w budynkach zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. W ostatnich miesiącach obserwujemy znaczny wzrost pobieranych przez nie opłat za mieszkanie. W odpowiedzi na protesty mieszkańców przedstawiciele spółdzielni twierdzą, że podwyżki są spowodowane przede wszystkim wzrostem cen energii i gazu, na które zarządy spółdzielni nie mają żadnego wpływu. Potwierdza to dr Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, który zrzesza ok. 500 spółdzielni mieszkaniowych.

W ubiegłym roku rząd w ramach tarcz antyinflacyjnych wprowadził obniżony VAT na gaz, energię i ogrzewanie. Jednak od stycznia tego roku powróciły poprzednie stawki podatku VAT. Najbardziej odczuwalne jest to w przypadku gazu. W 2022 r. przez większą część roku obowiązywał 8% VAT, ale już od stycznia 2023 r. stawka podatku została ponownie ustalona na 23%, co wprost oddziałuje na wzrost rachunków za ogrzewanie. Spółdzielcy złożyli petycję do Komisji Europejskiej w której domagają się zmiany dyrektywy ws. podatku VAT, dotyczącej cen energii elektrycznej oraz cieplnej. Postulują, aby spółdzielnie mieszkaniowe zostały całkowicie zwolnione z tego podatku. Obecnie minimalny próg w UE wynosi 5%.

W rachunkach na rok 2023 mieszkańcy niektórych spółdzielni zobaczyli kwoty nawet o 100 i więcej procent wyższe w porównaniu do ubiegłej zimy.

Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa „Ursus”

Ponieważ sygnały od czytelników z prośbami o interwencje w tej sprawie wpłynęły również do naszej redakcji, postanowiliśmy dowiedzieć się, jak sytuacja wygląda w RSM „Ursus”, jednej z większych spółdzielni w Warszawie, działającej od 1958 roku. Do spółdzielni należą trzy duże osiedla – „Kolorowa” (37 budynków mieszkalnych – 2948 osób) i „Niedźwiadek” (83 budynki mieszkalne – 9546 osób) w warszawskim Ursusie oraz osiedle „Sobieskiego” w Piastowie (4 budynki mieszkalne – 393 osoby).

Podczas rozmowy z Zarządem Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej „Ursus” w Warszawie Prezes Zarządu Robert Gorzycki wielokrotnie podkreślał, że obecna sytuacja gospodarcza, a w szczególności dynamicznie rosnąca inflacja, która osiągnęła w 2022 r. najwyższy poziom od 25 lat, przyczyniły się do znaczącego wzrostu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Prognozy inflacyjne przewidują niestety dalsze podnoszenie cen przez dostawców usług, wykonawców i operatorów energetycznych w 2023 r., co z kolei może powodować konieczność dostosowania wysokości stawek opłat za lokale należące do Spółdzielni do rosnących kosztów.

W połowie 2022 roku wszystkie budynki będące w zasobach Spółdzielni poddane zostały audytom energetycznym, które wykazały, że wykonane w poprzednich latach prace termomodernizacyjne przyniosły założone efekty techniczne i ekonomiczne. Spółdzielnia od lat ma 100% ocieplonych i wyposażonych w nowoczesną automatykę budynków, we wszystkich budynkach wymieniono oświetlenie części wspólnych na nowoczesne lampy ledowe oraz w 97% wymieniono stare dźwigi osobowe na nowoczesne windy, wyposażone w moduły odzyskiwania energii.

Największy w 2023 roku wzrost opłat za używanie lokali dotyczy opłat niezależnych od Spółdzielni, w tym głównie centralnego ogrzewania i podgrzewu wody. Veolia Energia Warszawa S.A., przy jednoczesnym obniżeniu stawki podatku VAT na ciepło z 23% do 5% od lutego 2022 r., zwiększała taryfy za ciepło w 2022 r. aż 4-krotnie(!).

Obniżenie stawki podatku VAT kompensowało poprzednie podwyżki cen ciepła, dzięki czemu zaliczki na pokrycie kosztów centralnego ogrzewania i podgrzewu wody pobierane w 2022 r. przez Spółdzielnię od użytkowników lokali, zostały zmienione tylko dwukrotnie, to jest od sierpnia 2022 r., a następnie od grudnia 2022 r.

Bezprecedensowy wzrost opłat za centralne ogrzewanie i podgrzewanie zimnej wody

Podwyżki taryf dla ciepła przez Veolia Energia Warszawa S.A. oraz PGNiG Termika S.A. spowodowały nigdy dotąd nie obserwowany wzrost opłat za centralne ogrzewanie i podgrzew wody – średni wzrost opłat za dostarczaną do spółdzielczych budynków energię cieplną wyniósł powyżej 70% w stosunku do obowiązujących poprzednio cen. Należy zaznaczyć, że Veolia Warszawa S.A. nie jest w Warszawie producentem ciepła dostarczanego do Ursusa, jest jedynie jego dystrybutorem, a wytwarza go PGNiG Termika S.A.

– Sytuacja jest bez precedensu, nigdy wcześniej nie miały miejsca tak częste zmiany taryf oraz nigdy wcześniej nie obserwowaliśmy takich wzrostów cen ciepła – stwierdza główna księgowa Spółdzielni Monika Szlasa. Ponadto już na początku stycznia 2023 r. okazało się, że dotychczasowy mechanizm średniej ceny wytwarzania ciepła z rekompensatą jest niewystarczający.

Aktualnie Zarząd analizuje wpływ cen zawartych w ww. taryfie na przesłane mieszkańcom zaliczki na pokrycie kosztów centralnego ogrzewania i podgrzania zimnej wody. Analizą zostały objęte zarówno wyniki zużycia ciepła w poszczególnych budynkach na dzień 31 grudnia 2022 r., jak również planowane zużycie w GJ (giga dżule) przyjęte do wyliczenia szacowanych kosztów w 2023 r., z uwzględnieniem zmian taryfy w wyszczególnionych powyżej okresach. Korzystny wpływ na wyniki analiz mogą mieć dobre warunki pogodowe.

Zdaniem Zarządu zaliczki na pokrycie kosztów powinny być zbilansowane tak, aby nie powodować konieczności nadmiernie wysokich dopłat w rozliczeniu energii cieplnej w następnym roku.

Elektroniczne podzielniki kosztów ciepła

Spółdzielnia, mając na względzie wysokie obecnie opłaty związane z zakupem energii cieplnej oraz zwyżkujące ceny węgla i gazu, które mogą wpłynąć na dalszy wzrost opłat, zwróciła się z prośbą do mieszkańców o rozważenie montażu w ich lokalach elektronicznych podzielników kosztów ciepła dostarczanego na potrzeby centralnego ogrzewania. Zużycie energii cieplnej budynków rozliczanych wg podzielników jest zdecydowanie niższe od zużycia energii w budynkach bez podzielników. Jak twierdzą przedstawiciele Zarządu, przemawia za tym kilkunastoletnie doświadczenie 15 budynków w zasobach RSM „Ursus” w Warszawie, które są rozliczane wg podzielników ciepła.

Nowa ustawa ograniczy wzrost ceny za ciepło

8 lutego 2023 roku Sejm przyjął nowelizację ustawy z 15 września 2022 r. ograniczającą wzrost cen ciepła dla odbiorców (nowa ustawa została podpisana przez Prezydenta RP 13 lutego 2023 r.). 
Od 1 marca 2023 r. nowe przepisy zastąpią aktualny mechanizm średniej ceny wytwarzania ciepła z rekompensatą i mają działać do 31 grudnia 2023 r.

Maksymalna cena dostawy ciepła ma obejmować wszystkie 5 składników kosztowych dostawy ciepła występujące w danym systemie ciepłowniczym. Zgodnie z ustawą maksymalna cena dostawy ciepła nie może być wyższa niż 140% ceny dostawy ciepła stosowanej w danym systemie ciepłowniczym 30 września 2022 r., a więc wzrost ceny dla odbiorcy końcowego nie może przekroczyć 40%. Przedsiębiorstwa energetyczne otrzymają wyrównanie tak, aby odbiorca – będący podmiotem uprawnionym – nie został obciążony nadmiernym wzrostem kosztów ogrzewania. W ten sposób wzrost cen ciepła dla odbiorców na cele mieszkaniowe i użyteczności publicznej ulegnie ograniczeniu do ustalonego poziomu, który będzie zależny od historycznych cen dostawy ciepła – zaznaczono w uzasadnieniu.

Sejm odrzucił wszystkie poprawki Senatu, w tym poprawkę zmniejszająca stawkę VAT z 23% na 5%. W terminie do 10 dni od wejścia w życie ustawy, Prezes Urzędu Regulacji Energetyki obliczy i opublikuje maksymalną cenę netto dostawy ciepła, określoną odrębnie dla każdego przedsiębiorstwa energetycznego, które posiada koncesję i wykonuje działalność gospodarczą związaną ze sprzedażą ciepła. Oznacza to, że Veolia Energia Warszawa S.A., dostarczająca ciepło do wszystkich budynków w dzielnicy Ursus i PGNiG Termika S.A., która jest dostawcą ciepła do 4 budynków w Piastowie – opublikują kolejne taryfy, na podstawie których Spółdzielnia dokona kalkulacji zaliczek dla mieszkańców.

Nie można teraz przewidzieć, jak sytuacja będzie wyglądać w dłuższym okresie. Omawiana ustawa będzie obowiązywać tylko do końca 2023 r. Co potem?…

Jacek Sulewski

W materiale wykorzystano informacje ze strony money.pl, prezydent.pl, oraz uzyskane od Zarządu Spółdzielni RSM „Ursus”

MS 1/2023, 23 lutego 2023