Jak rozwiązać wyzwania oświatowe w Ursusie?
Z Burmistrzami Dzielnicy Ursus m.st. Warszawy rozmawia Jacek Sulewski – redaktor naczelny dwutygodnika „Mocne Strony”
27 lipca odbyło się spotkanie z przedstawicielami dewelopera od kilku lat budującego w Ursusie bloki – firmy Ronson, która chce zmienić przeznaczenie jednej ze swoich działek. Na zebranie przybyła pokaźna grupa mieszkańców, a także zarząd dzielnicy oraz dzielnicowi radni. Lokatorzy nowych bloków przedstawiali konkretne zarzuty wobec dewelopera, nie oszczędzili również władz Ursusa. Poruszany był m.in. temat braku placówek oświatowych na terenach po byłych Zakładach Mechanicznych URSUS, będących obecnie własnością deweloperów. Krążą sprzeczne informacje na temat możliwych rozwiązań. O co chodzi w tej sprawie?
Bogdan Olesiński (BO), burmistrz Dzielnicy Ursus m.st. Warszawy: – Tak jak pan redaktor wspomniał, w zeszłym roku firma Ronson Development zgłosiła się do nas z informacją, że planuje zmianę przeznaczenia działki nr 107 na zabudowę mieszkaniową. Z naszej wiedzy wynika, że taka propozycja została przedstawiona także w Urzędzie m.st. Warszawy. Wyjaśnijmy, co to oznacza. Na terenach pofabrycznych Ursusa w 2014 roku Rada m.st. Warszawy uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest to dokument, który porządkuje postępującą zabudowę, dokładnie określa przebieg ulic, czy też lokalizację działek z przeznaczeniem na oświatę, zieleń itd. Zgodnie z planem miejscowym wspomniana działka nr 107 jest przeznaczona na usługi i przemysł, ale inwestor chciałby zmienić sposób jej zabudowy na tzw. mieszkaniówkę. W świetle prawa może złożyć taki wniosek na podstawie Ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, uchwalonej przez Sejm w 2018 roku, potocznie zwanej „lex deweloper”.
Czy taki wniosek został już złożony? Na czym dokładnie polega „lex deweloper”?
BO: – Do tej pory wniosek formalny w tej sprawie nie został złożony. Ustawa określa warunki skorzystania z „lex deweloper” – jest to dość długa procedura. Inwestor zobowiązany jest zebrać opinie, w tym wypadku władz dzielnicy, Biura Edukacji m.st. Warszawy, Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy i przede wszystkim mieszkańców. Ponadto musi spełnić szereg warunków zapisanych we wspomnianej ustawie, m.in o zagwarantowaniu dostępu do placówek oświatowych. Dla Warszawy liczba miejsc przeznaczonych dla dzieci w szkołach wynosi 10% planowanej liczby mieszkańców, a obecnie ten warunek na omawianym terenie nie jest spełniony. W dalszej kolejności na podstawie zebranych informacji inwestor przygotowuje propozycję i przedstawia ją do konsultacji mieszkańcom. Ostateczną decyzję o przyjęciu bądź odrzuceniu wniosku dewelopera podejmuje w głosowaniu Rada m.st. Warszawy. Z tego powodu firma Ronson w zeszłym roku zgłosiła się do urzędu, aby przedstawić swoje plany i jednocześnie poinformowała o prowadzonych rozmowach z wymienionymi biurami miejskimi.
Jakie to były plany?
BO: – Padło kilka propozycji. Głównym zagadnieniem w tej sprawie jest zapewnienie omówionego wcześniej dostępu do szkół. Najprościej rzecz ujmując, aby zabudować działkę nr 107 „mieszkaniówką” i tym samym zwiększyć liczbę mieszkańców, deweloper musi jedocześnie wykazać proporcjonalnie zwiększony dostęp do szkół. Jak wiemy, infrastruktury oświatowej jeszcze na tym obszarze nie ma, więc inwestor musi wybudować ją na swój koszt. To jest warunek realizacji inwestycji mieszkaniowej. Dla zarządu dzielnicy w tej sytuacji priorytetem jest zapewnienie dostępu do oświaty dla obecnych i przyszłych mieszkańców osiedla. Z tego powodu możemy zgodzić się jedynie na dużą szkołę (ok. 800 uczniów) z pełnowartościową infrastrukturą sportową i bezpiecznym dojściem do placówki, bez potrzeby przechodzenia dzieci przez duże, ruchliwe ulice i skrzyżowania. Naszym zdaniem działka nr 119/3 z przeznaczeniem na oświatę, będąca własnością firmy Ronson, jest po prostu zbyt mała, aby móc na niej zrealizować taką inwestycję. Dlatego uważamy, że propozycja przeznaczenia części działki 107 na oświatę i wybudowanie na niej dużej szkoły na koszt dewelopera jest dobrym rozwiązaniem.
Wówczas deweloper budując drogi osiedlowe na terenie wspomnianej działki, partycypowałby także w przebudowie skrzyżowania ulic Gierdziejewskiego i Posagu 7 Panien. To rozwiązanie skutkuje jednak tym, że inwestor w zamian za przeznaczenie większego terenu pod oświatę na działce nr 107, chciałby zmienić przeznaczenie działki nr 119/3 na zabudowę mieszkaniową. To rozwiązanie nie spotkało się z aprobatą mieszkańców, a przynajmniej części z nich, którzy mieszkają w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr 119/3.
Kazimierz Sternik (KS), zastępca Burmistrza Dzielnicy Ursus m.st. Warszawy: – Rozumiemy ich niezadowolenie. Kupowali mieszkanie z przeświadczeniem o planowanej w sąsiedztwie szkole. Podczas spotkania zwracali także uwagę na zieleń istniejącą na tej działce. Jednak, aby zmieścić na niej budynek szkolny wraz z infrastrukturą, trzeba będzie zieleń z tego terenu w znacznym stopniu usunąć.
Jakie są zatem możliwe scenariusze w obecnej sytuacji?
BO: – Jest kilka wariantów. Mieszkańcy podejmą decyzję, co w dłuższej perspektywie jest dla nich najważniejsze. Z informacji uzyskanych przez nas od firmy Ronson wynika, że obecnie, biorąc pod uwagę opinie mieszkańców, a także stanowisko zarządu dzielnicy i biur miejskich – deweloper przygotuje ostateczną propozycję. Warto dodać, że podczas wspomnianego spotkania, na które dostaliśmy zaproszenia jako zarząd dzielnicy, nie mieliśmy jeszcze pełnych danych na temat prognozowanego budżetu dzielnicy na rok 2023 i kolejne lata. Obecnie wiemy już, że zaplanowane w budżecie środki finansowe nie pozwolą na realizację nowych inwestycji w najbliższych latach, ani na wykup działek pod budownictwo oświatowe. A więc, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności, z naszego punktu widzenia najbardziej korzystne byłoby doprowadzenie do powstania publicznej szkoły do obsługi ok. 8 tysięcy mieszkańców, czyli dla 800 dzieci zamieszkałych w całym kwartale, w tym także dzieci mieszkańców wspomnianych bloków. Teraz pojawiła się na to szansa, ponieważ inwestor planuje skorzystać z ustawy „lex deweloper”, a to oznacza, że możemy wynegocjować z inwestorem budowę szkoły na jego koszt i przekazanie gruntu na rzecz miasta. To szansa dla mieszkańców północnego Ursusa, którą warto wykorzystać, aby utrzymać niską zmianowość i dobry poziom nauki w szkołach na terenie całej dzielnicy.
Od kilku lat na terenie pozakładowym kilkunastu deweloperów buduje w ekspresowym tempie nowe bloki, część z nich jest już zamieszkana, kolejne stopniowo oddawane do użytku. W najbliższych latach w dzielnicy Ursus, którą obecnie zamieszkuje ponad 60 tys. mieszkańców, ich liczba zwiększy się o dziesiątki tysięcy. Powinny więc powstawać nowe szkoły i przedszkola. Czy na tym terenie, ewentualnie w jego pobliżu, są miejsca, będące własnością miasta, które można by przeznaczyć pod budownictwo oświatowe?
BO: – Miasto nie jest właścicielem żadnej działki o przeznaczeniu na oświatę na terenach pofabrycznych. Warto podkreślić, że miasto nigdy nie było właścicielem terenów, na których znajdowała się fabryka. Po upadu Zakładów Mechanicznych „Ursus” syndyk masy upadłościowej wystawił majątek firmy, w tym grunty, na sprzedaż. W większości kupili je w drodze przetargu prywatni inwestorzy. Z pozyskanych środków obowiązkiem syndyka jest spłata wierzytelności wobec skarbu państwa, ZUSu i w dalszej kolejności pozostałych wierzycieli. Obecnie koszt samego wykupu jednej działki pod budownictwo oświatowe to minimum kilkanaście milionów złotych, a koszt budowy to kolejne kilkadziesiąt. Dla przykładu, budowa szkoły wraz z wyposażeniem na rogu ulic Silnikowej i Hennela będzie kosztowała w sumie ok. 80 mln zł. Ten koszt nie uwzględnia ceny zakupu działki, gdyż ta została przekazana przez dewelopera – firmę CPD S.A. za przysłowiową złotówkę.
Jakie jest zapotrzebowanie na szkoły i przedszkola na terenie dzielnicy Ursus, szczególnie w kontekście budowy nowych osiedli. Czy dzisiejszy zasób jest wystarczający, aby przyjąć wszystkie dzieci?
BO: – Zdecydowanie nie. Zgodnie z planem miejscowym na terenach należących do deweloperów miało zamieszkać 35 tys. mieszkańców, na co planiści przewidzieli działki przeznaczone pod budowę 5 szkół, 3 przedszkoli i 2 żłobków, ale biorąc pod uwagę obecny sposób zabudowy na tym obszarze, uważam, że ostateczna liczba dojdzie do 50 tysięcy osób. Oznacza to, że potrzebnych jest więcej terenów oświatowych, niż obecnie przewiduje plan miejscowy. Dodatkowo, wszystkie działki określone w planie pod usługi oświatowe są własnością prywatną. Aby miasto mogło na nich budować, musi je wcześniej wykupić, na co nie możemy liczyć w najbliższych latach z uwagi na złą sytuację budżetową Warszawy. Alternatywnym rozwiązaniem może być w tej sytuacji budowa szkół przez deweloperów.
KS: – Naszym celem jest utrzymanie dobrego poziomu nauczania na terenie Ursusa. Dzisiaj wyniki egzaminów naszych ósmoklasistów plasują ursuskie szkoły w ścisłej czołówce w Warszawie. To jest sygnał dla rodziców, do czego dążymy i na jakim poziomie powinniśmy się utrzymywać. Każde zachwianie obecnych proporcji, a więc np. zwiększenie liczby dzieci w klasach, zwiększenie zmianowości do dwóch czy nawet większej liczby zmian, spowoduje, że jakość kształcenia dziecka będzie gorsza. A my chcemy, żeby jakość nauczania cały czas rosła.
Wiesław Krzemień (WK) – zastępca Burmistrza Dzielnicy Ursus m.st. Warszawy: – To prawda. W tym roku w rankingu egzaminów ósmoklasistów z matematyki i polskiego Ursus zajął drugie miejsca na 18 dzielnic, a z języka angielskiego – 4 miejsce. Chciałbym w tym miejscu pogratulować i podziękować nauczycielom i dyrektorom za wspaniałą pracę. Jednocześnie miejmy świadomość, że 3 szkoły podstawowe na terenie dzielnicy już mają ponad tysiąc uczniów. W szkołach i w przedszkolach dzieci cały czas przybywa. Rozwój budownictwa na terenach pofabrycznych będzie miał duży wpływ na oświatę w całej dzielnicy. Dlatego staramy się znaleźć rozwiązania, które zabezpieczą potrzeby mieszkańców Ursusa w zakresie oświaty na kolejne lata.
Budżet na budowę szkoły przy ul. Hennela był zaplanowany kilka lat temu. W obecnej sytuacji rynkowej te koszty będą zapewne o wiele wyższe. Czy dzielnica, miasto ma pieniądze na tę budowę?
WK: – Pieniądze na budowę szkoły otrzymaliśmy z budżetu miasta. Koszt jej budowy, łącznie z wyposażeniem może wynieść nawet 80 mln zł. Na tę chwile mamy zabezpieczone w budżecie środki na jej budowę – ponad 60 mln zł. Resztę, czyli środki na wyposażenie w kolejnych latach będziemy musieli uzupełnić. Wyłoniliśmy już wykonawcę budowy, ale firmy, które brały udział w przetargu odwołują się od jego wyników. Stawka jest wysoka – kontrakt na kilkadziesiąt milionów złotych. Dwie skargi zostały już rozpatrzone i odrzucone, natomiast po ostatniej Krajowa Izba Odwoławcza nakazała powtórną ocenę ofert złożonych przez firmy budowlane. Zgodnie z prawem, wszyscy oferenci mogą się odwołać, co wydłuża cały proces, a czas niestety działa na naszą niekorzyść. Jeśli nie wystąpią żadne kolejne okoliczności, które będą miały wpływ na realizację tej inwestycji, to szacujemy, że przedszkole zostanie oddane do użytku w 2024 roku, a szkoła w 2025.
Czy mieszkańcy słusznie obawiają się zakorkowania dojazdu do Ursusa po wybudowaniu kolejnych 400 mieszkań przez Ronsona i tysięcy przez pozostałych deweloperów?
BO: – Ursus jako dzielnica staje się coraz bardziej zurbanizowany, wzrasta zatem także natężenie ruchu. Odpowiedzią na to wyzwanie, oprócz remontu i budowy dróg, może być zbiorowy transport publiczny. Wiemy już, że po powstaniu stacji metra Mory, zostanie uruchomiona specjalna linia autobusowa dowożąca mieszkańców z Ursusa do nowej stacji. Udało nam się wynegocjować z władzami miasta, aby projekt tej stacji umożliwiał przedłużenie linii metra dalej do Ursusa i tak też się stało. W tej chwili projekt to uwzględnia. Mamy nadzieję, że miasto w przyszłości zdobędzie środki, w tym unijne, na dalszą rozbudowę metra.
Jak wyglądają założenia do budżetu na 2023 rok? Jaka jest obecna sytuacja finansowa dzielnicy? Czego możemy się spodziewać w najbliższym czasie?
BO: – Założenia do budżetu na 2023 rok pozostały na podobnym poziomie, jak w roku 2022, ale nie uwzględniają inflacji i skokowego wzrostu cen towarów i usług. Oznacza to, że przy tym budżecie trudno będzie zachować obecną jakość usług świadczonych przez urząd, czyli – sprzątanie dzielnicy, utrzymanie zieleni, oświaty czy dróg, ale także realizacji inwestycji. Budżetowo będzie to bardzo trudny rok dla samorządu.
Wracając do głównego tematu rozmowy, możemy go podsumować w taki sposób, że inwestor – firma Ronson Development, zebrała już wszystkie opinie, w tym opinię Biura Edukacji i Architektury m.st. Warszawy na temat planowanych w trybie ustawy „lex deweloper” zmian przeznaczenia działek nr 107 i nr 119/3, i biorąc je pod uwagę, przedstawi ostateczną propozycję do zaopiniowania. Nie wiemy jeszcze, jaka to będzie propozycja i czy władze dzielnicy będą mogły zaopiniować ją pozytywnie. Mamy nadzieję, że uwzględni potrzeby i oczekiwania wszystkich zaangażowanych stron, a także zabezpieczy dostęp do szkoły dla obecnych i przyszłych mieszkańców budowanego osiedla.
WK: – Podkreślmy jeszcze raz, że ostateczną decyzję w tej sprawie podejmie w głosowaniu Rada m.st. Warszawy.
Dziękuję Panom Burmistrzom za wyjaśnienia.
Jacek Sulewski
MS 13-14/2022, 18 sierpnia 2022
