Sprzedaż odziedziczonego mieszkania

Odziedziczyłam po tacie mieszkanie. Ponieważ znajduje się ono w innej miejscowości niż sama mieszkam, postanowiłam je sprzedać. Jak taka transakcja będzie opodatkowana?

Jeżeli sprzedaje się nieruchomość (w naszym przypadku odziedziczone mieszkanie) i nie robi się tego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej pieniądze zarobione w ten sposób uznaje się za odrębne źródło przychodów. W przypadku osób fizycznych dokonujących sprzedaży nieruchomości poza firmą rozpoznaje się taki przychód, jeśli zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Nie ma przy tym znaczenia, czy weszło się w posiadanie np. mieszkania, domu czy działki odpłatnie (kupując nieruchomość) czy nieodpłatnie (np. w drodze darowizny czy dziedziczenia). Ta sama zasada obowiązuje w przypadku wybudowania nieruchomości. W przypadku mieszkania otrzymanego w spadku przyjmuje się założenie, że 5-letni okres, od którego zależy, czy płacimy czy nie, podatek dochodowy od osób fizycznych, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości lub jej wybudowanie przez spadkodawcę. W praktyce oznacza to, że do oceny, czy upłynęło już 5 lat uprawniające do sprzedania odziedziczonego mieszkania czy też nie, bierze się pod uwagę to, jak długo spadkodawca był jego właścicielem. Jeśli Pani ojciec miał przekazany Pani lokal dłużej niż 5 lat, to może go Pani sprzedać bez konieczności opłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych. Załóżmy teraz, że nie upłynął jednak okres uprawniający do uwolnienia się od konieczności zapłaty podatków. Jeśli sprzeda Pani tę nieruchomości trzeba ustalić osiągnięty z niej dochód. Od ceny sprzedaży należy odjąć koszty jej nabycia (w Pani przypadku zerowe bo nieruchomość została odziedziczona), później uwzględnia się koszty uzyskania właściwe dla tej transakcji. Uwzględnia się przede wszystkim udokumentowane nakłady zwiększające jej wartość (np. faktury za remont lokalu lub jego przebudowę), a także wartość zapłaconego podatku od spadków i darowizn (zakładamy, że skorzystała Pani ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn stosowanego przy nabyciu spadku od najbliższej rodziny i nie zapłaciła z tego tytułu ani grosza). Jako spadkobierca może Pani za to doliczyć do kosztów długi i ciężary spadkowe, o ile oczywiście takie były. Dodatkowo bierze się pod uwagę tylko takie, które zostały rzeczywiście spłacone. W grę wchodzą długi i obciążenia spadkowe poniesione zarówno przed jak i po uzyskaniu przychodu, nawet takie które pojawiły się już po złożeniu PIT- 39, w którym wykazuje się sprzedaż takiego lokalu. Bo to w odrębnym formularzu rozliczenia rocznego wykazuje się przychody osiągnięte ze sprzedaży nieruchomości, co oznacza, że nie dolicza się ich do innych dochodów np. z pracy, umowy zlecenia czy o dzieło, emerytury i renty a także działalności gospodarczej.

MS 5/2024, 23 maja 2024